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"Intervento di Riqualificazione e Recupero Urbano in Via Manara (ex Mattatoio)"

San Benedetto del Tronto | Interrogazione con richiesta di risposta in Consiglio Comunale sull'accordo di programma.

di Dr. Vincenzo Rosini

Preso atto della volontà del Sindaco di rendere inefficace lo strumento politico dell'interrogazione, previsto nel nostro statuto, eludendo la risposta alla mia del  02.02.'04, per ottemperare ai compiti istituzionali che derivano dal mio mandato di Consigliere comunale, sono stato costretto ad esaminare i procedimenti adottati e i risultati ottenuti dai tecnici del Mediocredito Fondiario e del Soggetto Privato, al fine di verificare l'esistenza di una convenienza pubblica all'attuazione dell'Accordo di Programma in epigrafe e di formulare osservazioni sulla convenienza privata.

Con la presente vengo a chiedere se i dati da me esposti nel presente elaborato sono corretti. Se le elaborazioni tecniche su cui si basa l'accordo di programma verranno ritenuti per nulla esaustivi, contenenti valori e grandezze non condivisibili, privi di logica economica, inattendibili nel calcolo della convenienza privata e della convenienza pubblica, si chiede di conoscere quale provvedimento verrà adottato dalla Amministrazione comunale da Lei presieduta, tenuto conto della delibera consiliare del 23.10.'03 con la quale è stato approvato il relativo progetto pubblico-privato.

Espongo perciò di seguito una lettura dei risultati contenuti nelle perizie, evidenziando le incongruenze che a me appaiono derivare dal confronto dei risultati esposti negli elaborati. Tutti gli importi saranno indicati in Lire, in quanto il vecchio conio è riportato in entrambe le perizie esaminate:

-nella "Valutazione di Fattibilità Economica e Finanziaria di programma di riqualificazione Urbana nel Comune di S. Benedetto del Tronto" perché eseguita da tecnico in rappresentanza del Mediocredito Fondiario Centroitalia S.P.A. nel maggio 2001;  nella valutazione del tecnico incaricato dal soggetto privato, nella versione integrata in data 20.09.2003, ove i valori in Euro sono accompagnati dal controvalore in Lire.


CONVENIENZA PUBBLICA

STIMA DEL TECNICO DEL SOGGETTO PRIVATO

NUOVI ALLOGGI SS. ANNUNZIATA

1) CONFUSIONE TRA COSTO E VALORE
Nel calcolo della convenienza pubblica il tecnico del soggetto privato ha computato l'intero valore del nuovo edificio da realizzare in Contrada SS. Annunziata ( L. 1.910.560.000).
Ciò è inesatto in quanto da tale importo vanno detratti:
- L'incidenza dell'area, di proprietà del Comune.
Ad essa può attribuirsi una percentuale pari a 17.5 %, media tra il minimo (15 %) ed il massimo (20%) previsto dall'Ufficio del Territorio per la microzona su cui insiste l'edificio.
- L'utile dell'imprenditore, poiché nella fattispecie il soggetto privato interviene assumendo la figura di impresa esecutrice dei lavori.
L'incidenza viene usualmente stimata nella misura del 20%.
 (Per inciso, va detto che la perizia del tecnico del Mediocredito, per altri motivi censurabile, ha correttamente tenuto conto del solo < costo > dell'immobile).

2) INCONGRUENZE CONTENUTE NEGLI  ELABORATI REDATTI DAL TECNICO.
A - Nel progetto di massima la palazzina contiene 3 alloggi in ognuno dei 4 piani,  per complessivi 12 appartamenti, e solo 10 garages al Piano Terra.
La circostanza penalizza il valore delle due unità immobiliari prive del box e riduce il valore complessivo dell'immobile (per brevità di trattazione tale riduzione verrà trascurata).
B - Le superfici riportate nella relazione di stima:
Piano terra mq 240
Piano Primo mq 236,60
sono diverse da quelle indicate negli elaborati grafici:
Piano Terra mq 238
Piano Tipo mq 233
Coincidono le superfici dei balconi: mq 102,40
Ne deriva che il valore degli alloggi di SS Annunziata è:
Mq 238 x 900.000L./mq + mq (233 x 4) x 1.700.000 L./mq + mq 102,4 x 700.000 L./mq = L. 1.870.280.000
Incidenza Area
L. 1.870.280.000 x 17,5 % = Lire 327.299.000
Utile dell'Imprenditore
( Nel caso particolare, l'incidenza dell'area non viene computata)
L. (1.870.280.000 - 327.299.000) x  20% = Lire 308.596.200

3) OPERE DI URBANIZZAZIONE DA REALIZZARE
Nel computo metrico delle Opere di Urbanizzazione il prezzo indicato per la realizzazione di marciapiedi  risulta diverso (vedi voci 5 - 15 - 16)
Utilizzando per le voci n° 15 e 16 il prezzo stabilito per la voce n° 5 , si ottiene un decremento dell'importo totale di
Mq 66 x (L./mq 150.000 - L./mq 120.000) + Mq 500 x (L./mq 144.000 - L./mq 120.000) =  Lire. 13.980.000

CALCOLO CONVENIENZA PUBBLICA TRAMITE SEMPLICE CORREZIONE DEGLI ERRORI SOPRA RIPORTATI SENZA ALCUNA MODIFICA DEI VALORI UNITARI INDICATI DAL TECNICO

Detraendo dall'importo di L. 557.450.000  indicato dal tecnico come Convenienza Pubblica , le cifre sopra indicate che sommano a L. (327.299.000 + 308.596.200 + 13.980.000) = Lire 649.875.200 , la convenienza  pubblica diviene :
L. 557.450.000 - L. 649.875.200 = MENO LIRE 92.425.200.  
Dunque la convenienza pubblica è inesistente.

CALCOLO CONVENIENZA PUBBLICA CON RETTIFICA DEL VALORE ATTRIBUITO DAL TECNICO PRIVATO ALL'EX MATTATOIO
La negatività diviene molto più consistente, pari a MENO Lire 387.239.200, se si attribuisce all'immobile di proprietà comunale destinato a ex Mattatoio un valore unitario di consistenza ridotto in misura congrua rispetto a quello utilizzato per la stima della proprietà del soggetto privato.

VALORE MATTATOIO
Nella valutazione del mattatoio il tecnico evidenzia  che "...l'edificio insiste su area destinata a PRG ad attrezzature civiche, e quindi presenta vincoli per l'uso...".
Osservo che il proprietario dell'immobile è il Comune di San Benedetto del Tronto, il quale ha anche la facoltà di mutare la destinazione dell'area di sedime, e, in caso di dismissione del bene dal patrimonio del Comune per vendita a terzi, come attuato recentemente per alcuni edifici scolastici, consentire che l'acquirente utilizzi il manufatto per destinazione diversa da quella posseduta.

La stima di un bene deve tenere conto oltre che delle condizioni attuali, anche delle potenzialità future, nel caso particolare costituite dalla possibilità del soggetto pubblico di attribuire al bene altra destinazione, attuando le previste procedure legittime che fanno capo al titolare del diritto di proprietà.
Al contrario, in nessuna considerazione deve essere tenuta l'utilizzazione che il soggetto privato voglia farne o ne fa,  dopo esserne entrato in possesso.
La stima deve tenere conto delle caratteristiche possedute, esistenti e/o potenziali, prima dell'Accordo di Programma, non fosse altro perché la proposta urbanistica di sistemazione dell'intero comparto proviene proprio dal soggetto privato.

Proprio l'esiguità  dell'area di sedime su cui insiste l'edificio è condizione perché all'immobile sia attribuito un valore unitario di consistenza riferito al mc, inferiore del 5% di quello attribuito dallo stesso tecnico al volume realizzabile sull'area edificabile di proprietà del Soggetto Privato, pari a Lire 600.000 /2 = 300.000 L/mc , (l'indice volumetrico è pari a 2 mc/mq).

Consistenza volumetrica Ex Mattatoio mc 3.470
Valore Unitario 300.000 - 5% 300.000 = L./mc 285.000
Valore dell'immobile mc 3.470 x  L/mc 285.000 = Lire 988.950.000
Valore stimato dal tecnico privato Lire 694.350.000
Differenza di valore L. 988.950.000 - L. 694.350.000 = L. 294.600.000

CONVENIENZA PUBBLICA
Detraendo dall'importo di Lire 557.450.000  indicato dal tecnico come Convenienza Pubblica, le cifre sopra indicate che sommano a L. (327.299.000 + 308.596.200 + 13.980.000) = Lire 649.875.200, e la differenza di valore relativa al Mattatoio pari a L. 294.600.000, la convenienza pubblica diviene :
L. 557.450.000 - L. 649.875.200 - L. 294.600.000 = MENO Lire 387.025.200  

CONVENIENZA DEL SOGGETTO PRIVATO

STIMA DEL TECNICO DEL MEDIOCREDITO E DEL TECNICO DEL SOGGETTO PRIVATO
Omissioni nella determinazione della convenienza del soggetto privato
Pongo l'attenzione su alcuni aspetti della proposta di Accordo di Programma che, a mio avviso, concorrono ad aumentare l'utilità del soggetto privato e dei quali non vi è riferimento in nessuna delle due relazioni di stima.

1. Gran parte delle opere di urbanizzazione da realizzare insistono su due aree, una adiacente e l'altra limitrofa al lotto su cui verrà edificata la nuova costruzione di proprietà privata.
Verde e parcheggi saranno utilizzati, in primis, dagli abitanti del costruendo edificio.
Sarebbe equo far gravare una percentuale del costo di tali opere sul soggetto privato che ottiene un plus valore del prezzo di vendita medio delle unità immobiliari.
2. La previsione normativa consente al nuovo edificio di comunicare con altro immobile di proprietà del soggetto privato di ampliare il numero delle possibili soluzioni distributive del piano terra: comporta di fatto un plus valore del piano terra da computare come Convenienza del Soggetto Privato.
3. La sistemazione dell'area su cui insiste il mattatoio migliora in modo notevole il raggiungimento dell'ingresso di altro immobile di proprietà del soggetto privato, altrimenti costretto in angusti spazi, e ne aumenta il valore complessivo.
Tale plus valore dovrebbe essere computato Convenienza del Soggetto Privato.

CONVENIENZA DEL SOGGETTO PRIVATO

STIMA DEL MEDIOCREDITO FONDIARIO

Condizione del soggetto privato precedente la ratifica dell'Accordo di Programma
Il soggetto privato è proprietario di:
- un'area di mq 2.205 posizionata nel vigente P.R.G. in: zona per istruzione art. 48-1 N.T.A.
- un'area di mq 1.200 posizionata nel vigente P.R.G. in zona di completamento di tipo B1 di cui  solo mq 1.000 edificabili con indice volumetrico di zona I = 2 mc capaci di sviluppare un volume di:  1000 mq x 2 mc/mq = 2.000 mc.
Il tecnico attribuisce a tali aree il valore di Lire 694.350.000 così distribuito:
mq 2.205 x 70.000 lire/mq = Lire154.350.000
mq 1.200 x 450.000 lire/ mq = Lire 540.000.000
Se il soggetto privato vendesse la sola area edificabile di mq 1000, produttiva di volume, conseguirebbe un prezzo di mq 1.000 x 450.000 lire/mq = Lire 450.000.000, essendo ipotizzabile un'incidenza per spese ed oneri fiscali, in caso di alienazione, pressoché nulla.
Condizione del soggetto privato conseguente la ratifica dell'Accordo di Programma

Prima Osservazione
         L'area edificabile concorre alla formazione del lotto su cui la ditta edifica un           nuovo edificio che sviluppa una volumetria di mc 8.500 fuori terra.
Il tecnico del Mediocredito calcola la convenienza per il soggetto  privato nel caso di vendita dell'immobile sopra indicato, tenendo conto del valore/costo dell'area apportata dal privato (Lire 694.350.000 ),  in Lire 900.000.000. 
Con semplice proporzione tra la consistenza di 8500 mc ed il volume che il soggetto privato potrebbe comunque realizzare senza partecipare all'Accordo di Programma, pari a 2.000 mc, si ricava l'utile dell'imprenditore in caso di trasformazione del bene in proprietà in unità immobiliari da vendere:
(I valori originari e le percentuali scelte sono quelli indicati dal tecnico)
Ricavi                          L. 8.000.000.000 x mc 2.000/mc 8.500 =  L. 1.882.352.941
Costruzione                 L. 4.600.000.000 x    "    /     "               =   L. 1.082.352.941
Utile dell'Impresa       L. 460.000.000    x    "    /     "               =   L.    108.235.294
Valore/costo area                                                                             L.   450.000.000
Interessi passivi           L.1.640.588.235 x 5%                           =    L.     82.029.411   
L.1.082.352.941 + L.108.235.294 + L.450.000.000 + L.82.029.411 =
                         L. 1.722.617.646
Margine lordo L.( 1.882.352.941 - 1.722.617.646)                   =    L.   159.735.295
Imposte e tasse 55%          di L. 159.735.295                             =   L.     87.854.412
Margine netto       L. 159.735.295 - L. 87.854.412                     =   Lire 71.880.883
Il soggetto privato, che potrebbe ricavare dalla semplice vendita dell'area edificabile 450.000.000 di lire, (gli oneri fiscali sono nulli o quantomeno trascurabili, utilizzando le agevolazioni derivanti da vigenti disposizioni di legge), affronta il rischio di impresa di investire L. 1.722.617.646  per ricavare dopo almeno un anno più tardi, L. 71.880.882.

Seconda Osservazione
         Il soggetto privato  consegue una convenienza stimata dal tecnico in Lire
         900.000.000
In cambio di questa cifra l'impresa affronta un impegno economico complessivo di Lire 2.340.165.000, somma così ripartita:
-  Valore del capitale impegnato, che si rinuncia a monetizzare Lire 694.350.000
-  Costi da affrontare per realizzare opere da trasferire al Comune:
a) per i nuovi alloggi in Contrada SS. Annunziata di Porto d'Ascoli Lire 1.050.000.000;
b)  per le Opere di Urbanizzazione Lire 595.815.000.

CONVENIENZA DEL SOGGETTO PRIVATO

STIMA DEL TECNICO DEL SOGGETTO PRIVATO

Condizione del soggetto privato precedente la ratifica dell'Accordo di Programma

Il soggetto privato è proprietario di:
a) area di mq 2.205 posizionata nel vigente P.R.G. in: zona per istruzione art. 48-1 N.T.A.
cui il tecnico attribuisce un valore di Lire 264.600.000;
b) area di mq 1.030 posizionata nel vigente P.R.G. in zona di completamento di tipo B1 edificabile con indice volumetrico di zona I = 2 mc/mq  capace di sviluppare un volume di:
1.030 mq x 2 mc/mq = 2.060 mc. Stimata dal tecnico L. 618.250.000
Il valore degli immobili in proprietà viene stimato in L. 882.850.000

Condizione del soggetto privato conseguente la ratifica dell'Accordo di Programma.
       
Prima Osservazione
L'area concorre alla formazione del lotto su cui la ditta edifica un nuovo fabbricato che sviluppa una volumetria di mc 8.500 fuori terra.
Il tecnico calcola la convenienza per il soggetto  privato  in Lire 1.230.099.000.
La cifra tiene conto del valore/costo delle aree rese disponibili dal soggetto proponente, di Lire 882.850.000. Si ammetta per assurdo la congruità di tale valore. Con semplice proporzione tra la consistenza di 8500 mc ed il volume che il soggetto privato potrebbe comunque realizzare senza partecipare all'Accordo di Programma, pari a 2.060 mc, si ricava l'utile che il tecnico attribuisce all'imprenditore in caso di trasformazione del bene tramite realizzazione di unità immobiliari da vendere:
Ricavi                           L. 9.121.865.000 x mc2.060/mc8.500 =    L.2.210.710.812
Costruzione                  L. 4.787.406.000 x    "    /     "       =    L.1.160.241.925
Utile dell'Impresa        L.   478.740.000  x    "    /     "      =    L.   116.024.047
Valore/costo area                                                                      L.   618.250.000
Interessi passivi            L 1.894.515.972 x 5%            =     L.    94.725.798    
                                                                                           L. 1.950.210.483
         L.1.160.241.925 + L.116.024.047 + L.618.250.000 + L.94.725.798 =
L. 1.989.241.770
Margine lordo (L. 2.210.710.812 - L. 1.989.241.770)        =    L.   221.469.042
Imposte e tasse 55%          di L. 221.469.042              =    L.   121.807.973
Margine netto       L. 221.469.042 - L. 121.807.973     =    L.     99.661.069
Il soggetto privato, che potrebbe ricavare dalla semplice vendita dell'area edificabile 618.250.000 di lire (gli oneri fiscali sono nulli o quantomeno trascurabili, utilizzando le agevolazioni derivanti da vigenti disposizioni di legge), affronta il rischio di impresa di investire L. 1.989.241.770 e ricava, almeno un anno più tardi, una cifra (L. 99.661.069) di gran lunga inferiore.

Seconda Osservazione
Il soggetto privato impegna l'intera proprietà per conseguire una convenienza di Lire 1.230.099.000
In cambio di questa cifra il soggetto privato:
-  rinuncia a monetizzare il valore dell'area in proprietà pari a Lire 882.850.000;
- realizza per il Comune nuovi alloggi in Contrada SS. Annunziata di Porto d'Ascoli affrontando un costo di Lire 1.870.280.000 - 327.299.000 - 308.596.200 = Lire 1.234.384.800 avente come oggetto la Convenienza Pubblica);
- realizza per il Comune opere di urbanizzazione per un importo di L. 695.250.000 - L. 13.980.000 = Lire 681.270.000 e partecipa con un impegno economico di L. 2.798.504.800 (l'importo deriva dal computo riportato nel paragrafo avente come oggetto la Convenienza Pubblica).

CONCLUSIONI


CONVENIENZA DEL SOGGETTO PUBBLICO

È inesistente, qualsiasi misura le si voglia attribuire.


CONVENIENZA DEL SOGGETTO PRIVATO

Sono inattendibili i valori attribuiti dai tecnici alla Convenienza del Soggetto Privato. Ritenere congrui gli importi relativi alla Convenienza del Soggetto Privato, fa assumere al proponente l'Accordo di Programma in epigrafe le sembianze di uno sprovveduto; ma la cosa è poco plausibile visti i risultati lusinghieri ottenuti sino ad oggi dal Soggetto Privato, che ha in molte altre occasioni mostrato una gestione della propria attività di tipo oculata ed economicamente vantaggiosa. 

Tanto era dovuto.

01/04/2004





        
  



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