In relazione alle problematiche urbanistiche che da tempo affliggono l'amministrazione comunale relative l'eventuale ammissibilità di destinazioni derivabili nell'ambito delle zone "omogenee D" (rif. al D.M. 2/4/68 n°1444) La Margherita ritiene di dover offrire, viste e sentite le necessità espresse delle numerose aziende cittadine, il proprio contributo alla risoluzione del problema, avanzando le riflessioni che seguono:

Prima riflessione

"Il mutamento di destinazione d'uso, che non sia realizzato attraverso opere edilizie, non rientra tra le attività assoggettabili a disciplina urbanistica…." Consiglio di Stato 28 luglio 82.

"non è richiesta la previa concessione o autorizzazione edilizia ove il mutamento di destinazione venga attuato senza opere...." Consiglio di stato 16 maggio 1986, 23 novembre 1985, 4 dicembre 1987, 14 dicembre 1988, 3 ottobre 1982 ecc ecc.

Il sistema di valutazione dello stesso assunto alla luce della Legge 47/85 è che le norme contenute in materia agli artt. 7,8,15,25,26 fanno riferimento a mutamenti di destinazione d'uso realizzati con opere, mutamenti quindi strutturali e non solo funzionali fatta eccezione per l'art. 25, ultimo comma, il quale rimanda a regolamentazioni regionali lo stabilire le modalità di variazioni delle destinazioni d'uso e i casi in cui sia richiesta la autorizzazione superiore.

Nel caso della Regione Marche non è ancora intervenuta sull'argomento: l'unica definizione importante è emanata con la Legge Regionale n°14 del 18 giugno 1986 per definire cosa può intendersi per variante essenziale e precisamente all'art 5:

Art. 5

Opere Eseguite con variazioni essenziali

Agli effetti dell'art. 8 della legge n°47 del 1985 le variazioni essenziali si considerano verificate in presenza di almeno una delle seguenti condizioni:

§      Mutamento, mediante realizzazione di opere, della destinazione di uso anche parziale dell'edificio, che implichi variazione in aumento degli standard previsti dal D.M. 2/4/68 n°1444 pubblicato nella gazzetta ufficiale del 16 aprile 1968 n°97;

§      Aumento della cubatura…………..Omissis

§      Modificazione essenziale della localizzazione dell'edificio…………

§      Mutamento delle caratteristiche dell'intervento edilizio ………....Omissis

§      Violazione delle norme in materia sismica………….....

Non costituiscono variazioni essenziali gli interventi previsti dall'art. 82 comma della citata legge 47/85 "mutamento della destinazione d'uso che implichi una variazione degli standard previsti dal D.M. 2/4/68 n°1444………"

Il recente testo unico in materia edilizia 6 giugno 2001 n° 380 e successive modifiche all'art 32  ripete concettualmente quanto predisposto dall'art. 8 della Legge 47/85 le regioni stabiliscono quali siano le variazioni essenziali al progetto approvato tenuto conto che l'essenzialità ricorre quando in presenza di "mutamento della destinazione d'uso che implichi una variazione degli standard previsti dal D.M. 2/4/68 n°1444……."

La Corte Costituzionale con sentenza dell' 11 febbraio 1991, ha chiarito che l'art. 8 della Legge 47/85 prevede la necessità di assoggettare a cambio di destinazione d'uso al regime della concessione edilizia solo quando lo stesso sia collegato a variazioni essenziali del progetto comportanti variazione degli standard……….. il che comporta l'inevitabile conseguenza che sono esclusi dal regime della concessione i cambi di destinazione d'uso non comportanti opere strutturali.

La giurisprudenza pronunciatasi sull'argomento si attesta unanimemente sulla interpretazione citata, ritenendo che il cambio di destinazione d'uso in assenza di opere edilizie assimili il mutamento di destinazione d'uso nell'ambito del cosiddetto IUS Utendi che è cosa ben diversa dallo ius aedificandi e che rimane irri1evante dal punto di vista urbanistico-edilizio.

La Corte di Cassazione il 14 gennaio 1992 ha anche precisato che il legislatore ha individuato tre macrocategorie ai fini del computo degli standard "residenziale, produttiva e direzionale –commerciale.

Seconda riflessione

Le considerazione di cui sopra portano inevitabilmente a far divenire il D.M. 2/4/68 n°1444 uno dei capisaldi attorno a cui far ruotare le successive riflessioni dato peraltro che sulle disposizioni dello stesso sono stati concepiti e redatti tutti i piani regolatori generali.

Ai sensi dello stesso D.M. pertanto le destinazioni principali si riducono a tre residenziale, industriale, commerciale e direzionale.

La migrazione da una destinazione principale ad un'altra comporta diviene urbanisticamente rilevante in quanto profilano una variazione degli standard citati. Ma agendo all'interno della stessa macrocategoria ad esempio traslando la destinazione da commerciale a direzionale non si verificano i problemi legati alle cosiddette varianti essenziali in quanto:

1.                                    Gli standard previsti dal D.M. sono esattamente gli stessi

2.                                    Il concetto di cambio di destinazione ha anche una correlazione dal punto di vista della corresponsione degli oneri di cui alla legge 10/77 in altre parole la destinazione d'uso costituisce uno degli elementi che concorrono a definire la struttura e la misura degli oneri da corrispondere: Nel caso in esame gli oneri tra commerciale e direzionale corrispondono.

Nel caso specifico di San Benedetto del Tronto il Piano Regolatore è stato costruito per Zone omogenee valutate ai sensi delle previsioni del D.M. famigerato (non discutiamo se bene o male): in riferimento, alle destinazione di zona la vigente normativa statale fornisce indicazioni e individua le seguenti quattro principali, categorie di destinazione: residenziale commerciale industriale e terziario. All'interno, delle categorie succitate l'amministrazione comunale può eventualmente indicare una pluralità di destinazioni compatibili ; può anche come te caso nostro non indicarle ma non per questo è da intendere esclusa la traslazione verso una destinazione compatibile con la categoria cui appartiene dato che non viene generato nessun diverso carico urbanistico e non si pone in contrasto con la normativa urbanistico edilizia relativa agli standard.

Dato che all'interno delle norme tecniche di attuazione del PRG del comune di San Benedetto del Tronto l'art. 40 recita testualmente: "Le zone artigianali – industriali - commerciali di completamento comprendono le parti del territorio comunale interessante da insediamenti produttivi, già completate o in via di completamento. In tali zone, da considerarsi omogenee di tipo D ai sensi del D.I. 2/4/1968 n°1444, la Variante Generale al P.R.G. si attua per intervento diretto e sono ammesse le seguenti destinazioni d'uso:

1.                  impianti industriali, artigianali e commerciali;

2.                  servizi tecnici e amministrativi degli impianti suddetti;

3.                  depositi e magazzini;

4.                  abitazioni per il personale di custodia ovvero per il proprietario titolare dell'azienda, con una superficie utile max di 150 mq. e con un massimo di due alloggi." è facile comprendere come sia lecito, legittimo pretendere e facile ottenere a livello urbanistico la destinazione commerciale prevedendo idonei standard regolati dal D.M. e dal regolamento edilizio.

In relazione alla destinazione commerciale (categoria principale di riferimento) si proporzionano gli standard e si corrispondono i giusti oneri concessori.

Siamo in tal modo giunti a doverci domandare se esercitando all'interno di un immobile a destinazione commerciale una attività direzionale si debba ancora chiedere la concessione edilizia (già permesso di costruire) o altro alla Pubblica Amministrazione.

La Risposta è NO in quanto le valutazioni sono ricondotte al concetto di IUS Utendi e non esistono sanzioni che lo persegue: il nostro sistema sanzionatorio esclude la previsione di ogni e qualunque forma sanzionatoria pecuniaria o ripristinatoria di cambi di destinazioni eseguiti senza opere edilizie in quanto gli stessi non costituiscono trasformazioni urbanistiche o edilizie, non evidenziano contrasto col PRG e sfuggono giustamente ad ogni e qualunque potestà sanzionatoria da parte della Pubblica Amministrazione.

*presidente della Margherita di San Benedetto del Tronto