Il settore immobiliare è entrato in una fase riflessiva e selettiva. I volumi di compravendite sono in flessione, anche per effetto di aspettative distanti fra venditori e acquirenti. 

 

Il ciclo di crescita delle quotazioni, iniziato nel 1998 e proseguito anche nel primo semestre dell’anno in molte realtà, ha tuttavia mostrato nuovi segnali di rallentamento e ha visto il consolidamento di altre tendenze già manifestatesi, come il calo dei rendimenti medi.

 

Il profilo dimensionale della realtà urbane considerate non è stato influente per l’andamento delle rivalutazioni immobiliari. Nel corso del primo semestre del 2005, infatti  la crescita dei valori è stata simile nelle grandi città (+4.36%), rispetto ai comuni dell’hinterland (+4.16%) e ai capoluoghi di provincia (+4.25%). I differenziali, accumulatisi  dall’inizio del ciclo immobiliare, fra le quotazioni presenti nelle metropoli e quelle dei capoluoghi di provincia, sono adesso, a vantaggio delle prime, nell’ordine del 18.96%. Rispetto ai comuni dell’hinterland lo scostamento è stato del 17.95%.

 

Dal punto di vista geografico sono cresciuti maggiormente i valori immobiliari nei capoluoghi del centro (+5.94%) e del sud (+5.67%) rispetto  al nord (+2.23%). In particolare, alcuni segnali di rallentamento dei prezzi si confermano in realtà economiche importanti, come Milano e i capoluoghi lombardi, ma anche in Piemonte e Toscana. Più vivace l’andamento del mercato in Liguria, nelle regioni adriatiche del centro-sud e nelle isole.

 

E’ risultato poco discriminante lo stato di conservazione degli immobili. Il mercato ha infatti accordato solo una leggera preferenza alle soluzioni usate. Si è registrata una crescita frazionale superiore per gli appartamenti economici, rispetto a quelli medi e signorili.

 

Questa tendenza è confermata dalla vitalità delle ristrutturazioni: le comunicazioni d’inizio lavori trasmesse a giugno sono state 32.633, in assoluto quinto mese dal 98’, testimoniando un’attenzione ancora alta del mercato. Ad oggi 2.265.195 domande di detrazione per spese di ristrutturazione edilizia.

 

Sul fronte dei mutui, si è incrementato l’importo medio erogato, che ha toccato il valore medio di 112 mila euro nel primo semestre dell’anno, beneficiando della stabilità dell’Euribor intorno al 2%.

 

La domanda immobiliare ha visto la flessione delle richieste indirizzate  ai piccoli tagli (mono e bilocali). A Milano ci si attesta sul 59%, con un calo del 3.1% rispetto all’anno scorso,  diminuzione analoga a Roma, dove le richieste aggregate raggiungono il 48.8%. In aumento l’offerta nelle grandi città di tre e quattro locali, in flessione quella delle altre tipologie.

 

Sul fronte delle locazioni immobiliari, si è registrato un leggero incremento dei canoni: a livello nazionale è stata  dell’1.7% per i bilocali e dell’1.3% per i trilocali nel primo semestre del 2005. Limitando l’analisi alle grandi città si rileva un incremento dello 0.9% per i bilocali e dello 0.8% per i trilocali.

 

Si evidenzia, da due anni, una lieve diminuzione nel tasso di crescita dei canoni, dovuta in parte al ridotto incremento dei salari e in parte alla maggiore offerta di immobili in locazione, conseguenza dell’immissione sul mercato di soluzioni acquistate per  investimento.

 

Entrando nel dettaglio delle singole città, il mercato locativo che ha dato segnali più dinamici è stato quello di Genova, dove si è registrata una crescita del 7.4% per i canoni dei bilocali e del 6.2% per i trilocali.

 

Positivi anche i segnali che provengono dal mercato di Roma, che ha evidenziato un incremento del 3.2% per i bilocali e del 2.3% per i trilocali.

Da non sottovalutare il ribasso delle locazioni segnalato da  Milano e Firenze.

In particolare nel capoluogo lombardo si rileva una riduzione dei canoni dei bilocali del 2.8% e dei trilocali del 3.1%.

 

L’effetto combinato della dinamica dei prezzi e dei canoni ha prodotto una flessione media dei rendimenti immobiliari.

 

Fra i segnali positivi, l’andamento  della disponibilità di spesa dei potenziali acquirenti nelle grandi città, che ha evidenziato da gennaio a luglio un incremento costante dei valori. In particolare la classe di spesa superiore, oltre i 249 mila €, è passata dal 23.5% al 27.5%.

 

I tempi di vendita di un immobile fluttuano di solito fra i 90 e i 120 giorni nelle grandi città e fra i 120 e i 150 giorni nei comuni della provincia.

 

Considerati i tempi lunghi con cui clienti e operatori del mercato immobiliare recepiscono i mutamenti di sentiment, nonché il livello dei tassi sui minimi del decennio, con una minore possibilità di oscillazione rispetto al passato per effetto dell’euro, riteniamo che  il ciclo stia entrando in una fase di spostamento “laterale”, senza che si verifichino  perdite di valore consistenti come avvenuto nel ‘91.

 

I margini di rivalutazione sono molto risicati nei centri storici e per i top prices, qualche spazio in più potrebbe esserci nei quartieri periferici residenziali o in quelli interessati da nuovi progetti urbanistici.